RATGEBER

Immobilien

Als profunde Partnerin veröffentlichen wir in dieser Rubrik verschiedene Tipps und Tricks rund um Immobilien.
Wir hoffe, dass Sie von diesen Ratgeber profitieren können

Die Vorzüge des Eigenheims

Während die Hypothekarzinsen in den vergangenen Jahren stark gesunken sind, verharren die Mieten auf konstant hohem Niveau. In einer solchen Situation kommt bei vielen Mietern der Wunsch nach einem Eigenheim auf.  

Als Eigenheimbesitzer können Sie Ihre eigenen vier Wände so gestalten, wie Sie es möchten und sind von keinem Vermieter abhängig. Besonders für Familien, Tierbesitzer und Naturliebhaber ist ein eigenes Haus mit Garten erstrebenswert und erhöht die Lebensqualität. Die aktuelle Zinssituation macht das Wohnen im Eigenheim, ob Haus oder Stockwerkeigentum sehr attraktiv. Aufgrund der starken Nachfrage nach Wohnraum haben die Immobilien in der Schweiz deutlich an Wert zugelegt.  
 
Auch als Altersvorsorge ist das Eigenheim infolge seiner hohen Wertbeständigkeit bestens geeignet. Wichtig ist jedoch, dass die Hypothek auch im Pensionsalter passt, damit man im goldenen Lebensabschnitt günstig wohnen kann.  
 
Gerne unterstützen wir Sie beim Finden Ihrer persönlichen vier Wände und würden uns freuen, Ihnen die Schlüssel Ihres neuen Zuhause überreichen zu dürfen.   
 
Ihre  profunde Partnerin rund um Immobilien.

Brandgefahr in der Weihnachtszeit

Jedes Jahr kommt es zwischen Weihnachten und Neujahr zu Wohnungs- und Hausbränden. Obwohl man die Gefahren kennt, vergisst man manchmal darauf zu achten!

Man sollte Kerzen nie direkt unterhalb eines Zweiges oder unterhalb von Dekorationsmaterial des Weihnachtsbaums befestigen. Ein Baum steht gut, wenn er genügend Abstand zu Möbeln und Vorhängen hat. Damit man einen Brand schnell löschen kann, stellt man am Besten eine  Bodenvase gefüllt mit Wasser neben den Weihnachtsbaum.  
 
Viele Leute fühlen sich sicher, wenn sie auf Kerzen verzichten und den Weihnachtsbaum mit Lichterketten schmücken. Aber auch diese können Brände und Stromschläge auslösen. Fallen mehrere Lämpchen einer Lichterkette aus, können sich die restlichen Lämpchen teils so stark erhitzen, dass Sie  trockene Zweige in Brand setzen.  
 
Und nun möchte ich Ihnen und Ihren Angehörigen ein besinnliches Weihnachtsfest und einen guten Rutsch ins neue Jahr wünschen. Es würde mich sehr freuen, Sie auch nächstes Jahr zu den Lesern meines Ratgebers zu zählen. Und wer weiss... vielleicht lernen wir uns im nächsten Jahr persönlich kennen! Ich würde mich sehr freuen.
 
Ihre profunde Partnerin rund um Immobilien.

Eigentum im Baurecht: Fluch oder Segen? Zur Zeit locken Immobilienverkäufer mit tiefen Preisen, aber mit einer «Fessel».

Baurecht bedeutet im Schweizer Privatrecht, dass ein Grundeigentümer einem Baurechtsnehmer zeitlich befristet das Recht zugesteht, auf (oder unter) seinem Grund und Boden zu bauen. Die gesetzliche Höchstdauer des Baurechts beträgt in der Schweiz 100 Jahre. Bei einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren spricht man von einer dauernden Dienstbarkeit. Eine typische Vertragsdauer bei Wohnnutzungen beträgt 50 Jahre, mit der Möglichkeit von bis zu zwei Verlängerungen zu je 15 bis 25 Jahren. 

Daher sollte man beachten, dass vermeintlich günstige Eigentumswohnungen oft einen Haken aufweisen. Sie stehen auf Land, das nur gemietet ist. Eigenheime im Baurecht bergen somit Risiken und es ist schwieriger, sie wieder zu verkaufen. Jedes Baurecht endet nach einer bestimmten Zeit und ist es abgelaufen, gehört der Boden samt Wohnungen, die darauf gebaut sind, wieder dem Baurechtsgeber.  In diesem Fall erhalten die Wohneigentümer zwar eine Entschädigung, deren Höhe im Baurechtsvertrag geregelt ist, aber sie müssen aus ihren Wohnungen ausziehen.
 
Fazit: Wer eine Wohnung im Baurecht kauft, sollte folgende Punkte prüfen:
 
Passt der Baurechtszins neben den Hypothekarzinsen und den Nebenkosten ins Budget? Wie lange bleibt der vereinbarte Baurechtszins gültig?
 
Beim Eigentum im Baurecht spricht man oft von einer goldenen Fessel. Unsere Empfehlung: Prüfen Sie den Baurechtsvertrag gründlich, da der Inhalt frei festgelegt werden kann.  
 
Ihre profunde Partnerin rund um Immobilien.

Immobilienlage und die Bedeutung von Makro- und Mikrolage

Immobilienmakler kennen Sie vermutlich auch: «Auf welche drei Dinge muss ein Käufer achten? Lage, Lage, Lage!!!»

Die Bodenpreise in der Schweiz haben sich in den letzten Jahren sehr unterschiedlich entwickelt. Bei weitem nicht alle konnten vom Aufschwung des Immobilienmarktes gleichermassen profitieren. Ausschlaggebend sind die Lagefaktoren eines Grundstücks. Während sich der Wert der Bebauung aus dem Zustand der Liegenschaft ergibt und damit beeinflussbar ist, ist die Lage entweder naturgegeben oder sie wird durch die Allgemeinheit bestimmt. Die Makrolage wird durch die Region und Gemeinde definiert, in der sich das Grundstück befindet. Infrastruktur, Dienstleistungsangebot, Steuerniveau, Verkehrsanbindung, nähe zu Zentren und Arbeitsplätzen sowie die Nachfrage gehören zu den massgebenden Faktoren.  Verantwortlich für die Qualität der Mikrolage sind Distanz zu Schulen, Läden, kulturellen Einrichtungen, Haltestellen des öffentlichen Verkehrs und Erholungsgebieten, aber ebenso die Nähe zu störenden Einrichtungen wie Hangneigung, Erschliessung und Lärm- und Geruchsimmission.  
 
Lassen Sie sich durch uns beraten.  
 
Ihre profunde Partnerin rund um Immobilien.

Viele Eigentümer stellen sich beim Hausverkauf die Frage: «Brauche ich einen Immobilienmakler»

Wer die Mühen und Risiken des Selbstverkaufes an die Hand nimmt, kann sich die Maklergebühren sparen. Andererseits darf man nicht vergessen, dass der Verkäufer für sämtliche Verkaufsbemühungen selbst verantwortlich ist.  

Dies umfasst die Beobachtung der Marktsituation, das Bewerten der Immobilie, das Erstellen einer Verkaufsdokumentation, das Beschaffen der Verkaufsunterlagen, die Insertion im Internet sowie in den regionalen Zeitungen. Auch das Durchführen von Besichtigungen, der zu verkaufenden Immobilie ist oft zeitaufwendig. Nicht zu vergessen sind die abschliessenden Schritte wie Vorbereitung und Anmeldung des Verkaufsvertrages beim Notar sowie die finanzielle Abwicklung mit der Bank. Dies alles erfordert Fachwissen und muss organisiert werden, zumal die Gegebenheiten bei jeder Immobilie verschieden sind. Der Makler beschäftigt sich täglich mit dieser Materie und verfügt über viel Erfahrung, von der Sie profitieren können.  Natürlich, keiner kennt seine Immobilie besser als Sie selbst! Jedoch genau darin liegt oft die Schwierigkeit. Viele Erinnerungen, Investitionen, ev. sogar viele Eigenleistungen und Liebe stecken in Ihrer Immobilie. All dies hat für Sie als Verkäufer einen Wert und diesen berücksichtigen Sie selbstverständlich bei der Festsetzung Ihres Verkaufspreises. Der Kaufinteressent hat diesen Bezug zu der Immobilie noch nicht. Was Ihnen am Herzen liegt, ist unter Umständen für den Käufer änderungsbedürftig.  Die Hauptaufgabe des Maklers liegt darin, zwei Vertragsparteien zusammen zu führen und auf neutraler Ebene fachgerecht zu verhandeln. Der Kaufinteressent kann mit dem Makler unvoreingenommen über den Kaufpreis sprechen und seine finanziellen Möglichkeiten erklären und unbefangen seine Wünsche äussern.  Beim Hausverkauf gibt es vieles abzuklären und zu organisieren. Wir erledigen diese Arbeiten gerne für Sie. Lassen Sie sich von uns kompetent und fachgerecht beraten und bilden Sie Ihr eigenes Urteil. Wir freuen uns, Sie in einem persönlichen Gespräch zu Ihrer persönlichen Immobilie zu beraten.  
 
Ihr profunder Partner rund um Immobilien.

Kleiner Unterhalt

Der Unterhalt der Mietsache gehört grundsätzlich zu den Leistungspflichten des Vermieters. Kleine Mängel und Reparaturen an der Wohnung müssen aber vom Mieter selbst und auf eigene Kosten behoben werden. In der Praxis wird dabei vom sogenannten «kleinen Unterhalt» gesprochen.  

So hat der Mieter zum Beispiel für folgende Instandstellungen aufzukommen:
 
Instandhalten der Installationen, Armaturen und Apparate in Küche und Bad. Ersetzen von Kuchenblechen, Kühlschrankeinrichtungen, Spiegel, Duschschlauch, WC-Deckel, Ablaufdeckel in Lavabo und Badewanne. Ersetzen von elektrischen Schaltern, Steckdosen, Sicherungen und Glühbirnen sowie defekte Fensterverschlüsse und Türschlösser. Ausserdem gilt dies für das Entstopfen von Abwasserleitungen bis zur Hauptleitung.  
 
Der Mieter hat für den kleinen Unterhalt im Rahmen des Ortsgebrauchs von Gesetzes wegen aufzukommen. Weit verbreitet ist eine Kostengrenze von 150 bis 200 Franken pro Einzelfall. Auch von Bedeutung ist, dass der Mieter Kleinteile auch dann ersetzen muss, wenn deren Lebensdauer bereits abgelaufen ist. Lassen Sie sich durch uns beraten.  
 
 
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Mietkautionen

Immer wieder werden wir beim Vermieten von Wohnungen zu unserer Meinung, Mietkautionsversicherung oder Kautions- konto befragt. 

In den meisten Fällen wird vom Vermieter eine Kaution in der Höhe von drei Monatsmieten verlangt. Die Verwendung des Geldes dient als Sicherheit bei Schäden nach dem Auszug. Aus unserer Erfahrung wissen wir, die Kaution belastet das Budget nicht unerheblich. Für junge Mieter, die meistens noch nicht über genügendes Erspartes verfügen, ist die Mietkautionsversicherung eine machbare Alternative. Auch über das Depotgeld frei zu verfügen für anstehende Projekte, kann eine Überlegung für das Abschliessen einer Versicherung sein.  
 
Die Mietzinskautionsversicherung basiert wie jede Versicherung auf Prämien. Die Prämien sind meisten 4 bis 5 % der verlangten Kaution und sind jährlich. Eine Pauschalbeitrittsprämie wird nicht von allen Anbietern verlangt. Es lohnt sich bei der eigenen Versicherungsgesellschaft anzufragen, bei der schon Versicherungen bestehen. Bei einem Wohnungswechsel verpflichtet sich die Versicherung, für allfällige Schäden zu haften. Der Vermieter hat also die gleiche Sicherheit wie bei einem Bankkautionskonto. Zu beachten ist bei einem Auszug, egal ob mit oder ohne Schaden, sie erhalten keine Rückvergütungen, die Prämien sind verloren. Beim Bankkonto verfügen sie, sofern keine Schäden abzurechnen sind, wieder  über den vollen Betrag. Kurz, wenn sie gedenken in der Wohnung langfristig zu bleiben, lohnt sich das Einzahlen der Kaution auf ein Banken-Kautionskonto.
 
Ihre profunde Partnerin rund um Immobilien

Nach dem Erdbeben: Wie sie sich vor Schäden schützen

Das Erdbeben, das am Montag, 6. März in fast der kompletten Schweiz zu spüren war, hat gezeigt: Auch wir bleiben von solchen Naturereignissen, die Menschen in Angst und Schrecken versetzen, nicht verschont.

Zum Glück ist trotz einem Wert auf der Richterskala von 4.6 kaum etwas passiert. Doch Experten fürchten schon jetzt, dass stärkere Nachbeben kommen könnten und dann auch Schäden nicht auszuschliessen sind. Das kann nicht nur Menschenleben bedrohen, sondern auch Existenzen gefährden. Dass Häuser und Immobilien bei Erdbeben Schaden nehmen, ist nichts Ungewöhnliches.
 
Wer dann diese Schäden aus der eigenen Tasche bezahlen muss, stösst schnell an seine Grenzen.  Überprüfen Sie deshalb dringend Ihren Versicherungsschutz bei Erdbeben! Denn die Tarife sind mit ihren Leistungen häufig sehr unterschiedlich gestaltet. Umso mehr ist eine Überprüfung sinnvoll, was mögliche Erdbebenschäden betrifft.  
 
Wenn Sie noch keine Versicherung dafür haben, dann finden wir gemeinsam einen sehr umfassenden Versicherungsschutz, der auch bei Erdbeben greift. Mit einem Tarif, der zu Ihnen passt und auch bei der Prämie attraktiv ist. Damit Sie gut schlafen können!
 
Ihre profunde Partnerin rund um Immobilien.

Nebenkosten

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung mieten, sind einige Nebenkosten im Mietzins enthalten. Sobald Sie ein Einfamilienhaus besitzen, müssen Sie diese Nebenkosten zusätzlich zum Hypothekarzins und zur Amortisation bezahlen.

Eine Faustregel besagt, dass man ein Prozent des Kaufpreises jährlich für die Unterhalts- und Nebenkosten budgetieren sollte. Dies umfasst:

  • Versicherungsprämien für die Gebäudeversicherung sowie für Glasbruch, Wasserschaden und Gebäudehaftpflicht.
  • Abgaben für Waser und Abwasser sowie die Kehricht- und Grünabfuhrgebühren. 
  • Gebühren für Multimedia.
  • Betriebskosten für Gas, Öl oder Strom, Kaminfeger sowie Reinigungs- und Unterhaltsmaterial.
  • Kleinere Reparaturen oder Gartenarbeiten.
  • Serviceabonnemente für die Heizung, den Öltank, die Waschmaschine und den Wäschetrockner.  

 
Trotz der rekordtiefen Hypothekarzinsen müssen die Hauseigentümer in spe ihrer Bank beweisen, dass sie die laufenden Kosten tragen können. Dies beinhaltet Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten. Auch künftige Renovationen oder Ersatz von Haushaltgeräten sollte man bei der Kalkulation einbeziehen, damit man später keine unnötigen Überraschungen erlebt. Lassen Sie sich durch uns beraten.
 
 
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Stockwerkeigentum und Werterhalt von Liegenschaften

Stockwerkeigentum ist eine besondere Variante des Eigentums, die aus dem Miteigentum entwickelt wurde. Die Begründung von Stockwerkeigentum ist nur an Grundstücken möglich.

Als Stockwerkeigentümer ist man Teil einer Gemeinschaft und muss von Zeit zu Zeit grössere Kostenbeiträge für die Sanierung von gemeinschaftlichen Bauteilen wie Fassade oder Dach beisteuern. Um dem entgegenzuwirken zahlen Stockwerkeigentümer regelmässig Geldbeträge in einen Erneuerungsfonds ein.  
 
Die Kostenverteilung des Erneuerungsfonds wird im Reglement für Stockwerkeigentümer geregelt. Trotz des Erneuerungsfonds müssen die Stockwerkeigentümer bei grösseren Sanierungen öfter grössere Geldbeträge nachzahlen. Deshalb sollte man dem Erneuerungsfonds besonders grosse Beachtung schenken.
 
Im Reglement finden sich auch viele weitere Vorschriften und Regeln, die beachtet werden müssen. Seien es Einschränkungen von Nutzungen, Haustierhaltung und vieles mehr. Daher unser Tipp: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen wollen, sollten Sie sich das Reglement vorgängig aushändigen lassen und es in aller Ruhe durchlesen.  
 
 
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Tiefere Kosten für Hausverkäufer

Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gibt es neue Abzugsmöglichkeiten. Das Bundesgericht hat entschieden, dass auch die Kosten der frühzeitigen Auflösung der Hypothek in Abzug gebracht werden können.

Bei einem gewinnbringenden Verkauf einer Liegenschaft ist in der Regel auch eine Grundstückgewinnsteuer zu bezahlen.  
 
Penalty Beim Verkauf einer Immobilie muss oft die Hypothek vor dem Laufzeitende gekündigt werden. Da der Hypothekarvertrag eingehalten werden muss, kann er nur durch Bezahlung einer Entschädigung an das Finanzinstitut aufgelöst werden. Diese Entschädigung wird Vorfälligkeitsentschädigung oder Penalty genannt. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach dem aktuellen Zinssatz, der Restlaufzeit der Hypothek und der beim Vertragsabschluss festgelegten Marge. Dabei kann es sich um einen Betrag von mehreren Tausend, ja sogar zehntausenden von Franken handeln. Diesem Umstand hat das Bundesgericht nun Rechnung getragen.  
 
Weitere Abzüge sind möglich. Lassen Sie sich durch uns beraten.  
 
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Vorbehalt der Orts- und Quartierüblichkeit

Darf der Vermieter den Mietzins mit der Begründung «Anpassung an die Orts- und Quartierüblichkeit» erhöhen, wenn im Mietvertrag kein entsprechender Vorbehalt aufgeführt ist?

Nein. Denn als Mieter dürfen Sie grundsätzlich darauf vertrauen, dass der im Mietvertrag aufgeführte Mietzins dem orts- und quartierüblichen  Niveau entspricht. Hat der Vermieter im Mietvertrag keinen Vorbehalt oder Mietzinsreserve wegen der Orts- und Quartierüblichkeit angebracht, darf er sich im laufenden Mietverhältnis deshalb nicht auf diesen Anpassungsgrund berufen.
 
Dieser Grundsatz wurde von der Rechtssprechung  abgeschwächt, denn wenn seit der letzten Mietzinsfestlegung eine längere Zeit vergangen ist, darf sich der Vermieter ausnahmsweise auch ohne Vorbehalt im Mietvertrag auf die Orts- und Quartierüblichkeit als Erhöhungsgrund berufen. Der Mieter kann eine solche Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsbehörde anfechten und der Vermieter muss den schwierigen Nachweis erbringen, dass eine Mietzinserhöhung gestützt auf die Orts- und Quartierüblichkeit gerechtfertigt ist.
 
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Eigentum, sinnvoll auch im Alter

Niedrige Zinsen verlocken derzeit zum Immobilienkauf. Dabei denken viele Menschen auch an ihre Altersvorsorge. Aber einer aktuellen Studie zufolge ist Wohneigentum nicht immer die erste Wahl. Was muss man beim Kauf beachten?

Wenn Ihr Sparbuch und die Obligationen fast nichts mehr abwerfen und Ihnen Aktien als zu riskant erscheinen, liegt eine Investition in eine Immobilie auf der Hand. Obwohl der Schweizer Immobilienmarkt als «sicherer Hafen» eingestuft wird, muss eine Immobilie nicht immer die richtige Altersvorsorge sein.

Was müssen Sie vor dem Kauf beachten:

  • Lage: Erschliessung, Anbindung an Strasse und öV, Erschliessung für Einkauf, Gesundheit und Kultur
  • Hypothek: Ein Vergleich der Finanzierung bringt Rosen. Langfristige Kredite bringen Budgetsicherheit, sind aber teuer.
  • Nebenkosten: Eine nachhaltige Bauweise erspart Ihnen teure Folgekosten.
  • Persönliche Präferenzen: Was passt zu mir? Wohnung, Haus, freistehend, Stadt, Land, selbstbewohnt, vermietet, …

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